四个维度，读懂下周三出让的麓湖板块两地块价值

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昨天首钢以楼面地价10110元/㎡+占总建筑面积20%的返迁安置房，拿下八里庄约50亩纯住宅用地，可以说，这是本周成都土拍市场的最大看点。而下周，同样有一场非常值得关注的土拍：24日（下周三），位于天府新区麓湖板块的两连襟住宅用地将通过拍卖的方式出让，两地块出让总面积近200亩。

今天，小全全将从四个维度来分析这两宗连襟地块。

宗地位置

维度一

国家级新区、南拓、公园城市等

多项重大政策加持

2014年10月2日，四川天府新区正式获批成为中国第11个国家级新区。除了四川天府新区，国家级新区还有上海浦东新区、重庆两江新区等，其价值小全全就不再赘述。公开资料显示，整个四川天府新区2018年地区生产总值为2714.1亿元，这个产值在2018年四川各市GDP排名中可以排到第二的位置。

图据网易新闻

2017年初，成都提出了“东进、南拓、西控、北改、中优”城市发展战略的“十字方针”，南拓区域将打造城市新形态。2018年初，“公园城市”概念被提出，天府新区积极构建公园城市样板。什么是公园城市？简单来讲，就是在公园中建城市，而非城市中建公园，这也是从“产城人”到“人产城”的转变。随着公园城市的建设推进，未来的天府新区将会人更多，树更绿，水更清，天更蓝，基础配套也将加速跟进。

麓湖生态城

在去年11月出台的天府新区最新规划中，天府新区成都直管区按功能布局，被划分为“一中心三城七镇”。“一中心”就是“天府中心”，定位为“国际化顶级商圈”，重点发展总部经济、新兴金融和现代服务业等。很明显，这表明天府中心将成为新的城市中心。而下周出让的两宗地块所处的麓湖板块，位于天府中心以北，二者的关系，就好比春熙路太古里之于主城区，相互依存，互为依托。

维度二

天府大道一路向南

地块贴近城市生长中轴线

天府大道是世界上最长的城市中轴线，一些媒体甚至将它称作“神来之笔”。作为中轴线，自然能够聚集各类优质资源，形成金融城、软件园、科学城等高端产业区域。随之而来的便是精英人群的居住需求，由此，在天府大道两侧也诞生了多个高端居住板块，桐梓林板块、金融城板块、大源板块、新川板块、麓湖板块……

天府大道

无论是生活配套、交通设施、生态资源，这些高端居住板块都有高于平均水平的均好性。

就麓湖板块而言，区域内交通配套相当完善，南北走向有天府大道和梓州大道，东西走向有武汉路，轨道交通有与天府大道并行的地铁1号线，而地块与麓湖地铁站直线距离仅300米，区域内也规划有公交站。

地铁麓湖站及其在建道路情况

在天府新区积极构建公园城市样板的背景下，麓湖板块的生态资源也非常丰富，与地块临近的周边，有占地面积15万平方米的红石公园，湖域面积约2100亩，还有与蔚蓝卡地亚花园城湖域连通的天府公园。

维度三 

周边品牌房企改善产品云集

板块高端形象深人人心

麓湖板块， 目前已汇聚了万科、万华、蔚卡、中海、吉宝等多家品牌开发商，大多打造高端改善项目。特别是麓湖，蔚蓝卡地亚等项目，大大提升了区域居住价值。新房方价格方面，上月开盘的麓湖浔岭，精装单价约为20000-27000元/㎡。据贝壳APP显示的二手房均价，麓山、蔚蓝卡地亚约为2.3万/㎡，麓湖则为3.5万/㎡。

麓湖生态城

值得关注的是，麓湖下阶段将开发天府大道西侧约1500亩湖域面积的区域，打造更多高端、创新的住宅产品，这必将令区域价值站上一个新高度。建设进度过半的万科公园传奇，也传出了近期取证的消息。

万科公园传奇

麓湖板块的高端形象已深入人心，购房者对该区域的房价接受度也相对较高。拿下下周出让地块的开发商，或需将更多的精力花在产品研发上，毕竟，优质的地段也要优质的产品来匹配。

维度四 

区域内供地较少

购房需求或将大幅上涨

随着成都5.15楼市新政的实施，部分业内人士对于天府新区的楼市产生了些许悲观情绪，作为单独限购的区域，购房资格存量值得关注。

但小全全在了解相关资料后发现，对于购房者数量，完全不必担心，截至2018年底，人才落户天府新区的人数达11.6万，而本月又刚好是第一批落户天府新区的“人才”社保满两年的时候，公开资料显示，本月将有2.26万人获得天府新区、高新南区购房资格。

天府中央公园实景

在供地方面，区域内上一次供应住宅用地，是在去年12月27日，吉宝置业以楼面地价9415元/平米竞得约71亩地块，中海以楼面地价11326元/平米竞得约96亩地块。再往前追溯，便是2017年12月28日，万科以楼面地价7551.5元/平米拿下的181亩土地，呈现项目为万科公园传奇。

通过以上四个维度，不难看出，天府新区在产业聚集、人口支撑、城市建设都有着极大的优势。率先入驻的开发商，已经完成对板块高端改善形象的构建，对于拿下这两宗土地的开发商来讲，借着这股风，在产品销售上或将事半功倍。

土地详情

定于下周三出让的两宗土地是第二次入市。首次入市是在今年5月15日，但成都市公共资源交易服务中心在5月30日发布公告称，两宗土地的出让因故终止。

相比第一次入市，两宗地块再次入市存在的最大变化在于竞拍规则，由此前的“设置不低于起拍价的底价”，变更为“设置底价+设置最高限价（即熔断）+竞配建统筹住房面积比例”。统筹住房为直管区范围内统筹安排的产业园区配套住房，单套建筑面积控制在90-120平方米范围内。

截自首次出让方案

截自第二次出让方案

根据出让方案，两地块还有以下几个要求：

1、若规划设置公交港湾站需利用项目建筑后退道路红线部分用地或道路扩大交叉口需占用净建设用地（每处不大于300平方米）的，土地获得方应无条件同意；

2、若地铁出入口及附属设施需要占用净建设用地（大于300平方米）时，土地获得方应无条件同意；

3、一号宗地需建设占地约8.7亩的幼儿园以及少量服务设施，二号宗地需建设农贸市场（建筑面积不小于2000平方米），社区服务中心（建筑面积不小于1500平方米），文化活动中心（建筑面积不小于4000平方米）等服务设施。

一号宗地

宗地位置：天府新区华阳街道香山村一、二、四、十组（天府新区麓湖片区，蜀州路东侧，青岛路南侧）

净用地面积：101.9186亩(其中出让面积 93.1928亩)

土地用途及使用年限：住宅用地70年 商服用地40年

拍卖出让时间：7月24日10时

容积率：2

规划用地使用性质：住宅兼容商业服务业设施用地、幼儿园用地

拍卖起叫价：1200万元/亩 折合起拍楼面价约9000元/㎡

二号宗地

宗地位置：天府新区华阳街道香山村一、二、四、十组（天府新区麓湖片区，蜀州路东侧，青岛路南侧）

净用地面积：101.9186亩(其中出让面积 93.1928亩)

土地用途及使用年限：住宅用地70年 商服用地40年

拍卖出让时间：7月24日10时

容积率：2

规划用地使用性质：住宅兼容商业服务业设施用地、幼儿园用地

拍卖起叫价：1200万元/亩 折合起拍楼面价约9000元/㎡

THE END

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